一、某开发公司拆迁补偿价值评估
客户背景：
某开发公司一直致力于开发昆明市的住宅房地产市场，开发了多个住宅小区和危改小区，实现了经济效益和社会效益的双赢。
服务内容：
我公司为该开发公司提供拆迁评估服务。我公司从事前、事中、事后各阶段分别为该公司提供了包括采用何种补偿方案、入户中的突发事件及群众事件的处理、走户中如何配合、协调拆迁人与被拆迁人的工作等多项服务，最终该公司顺利完成该项目拆迁且无群众上访事件，对我公司的工作给予了充分肯定。
项目特点及难点：
1、规模大、多为农民宅基地、少数企业。
2、影响大、易发生群众性上访事件、矛盾容易从个案上升到集体事件。
3、项目整体价值量大，单个拆迁户价值量较低，工作内容琐碎。
4、不但需要专业的评估知识，另外还要有一定的心理学知识，对沟通能力、忍耐力等要求很高。
项目的解决方案：
1、为提高工作效率，首先在短时间内，根据委托方要求制定调查表格、报告模板，从根本上解决各份报告的差异性，便于估价人员采集数据、公司内部报告审核、委托方审阅报告，在形式上进行统一。
2、其次根据项目规模和委托方的时间要求，共分5组，每组3个人，采用有丰富经验的估价师带队机制，每组分别负责不同区域。
3、第三在正式入户前提前去拆迁现场了解房屋等相关情况，统一培训重点文件规定，提高入户工作的效率和质量。
4、第四严格要求评估人员，绝对禁止与被拆迁人发生口角，不得接受被拆迁人或其他人员的任何馈赠。
5、第五在入户后评估补偿价值前，所有评估组开会，对于被拆迁房屋的结构、成新等情况进行统一，以保证数据的可比性和一致性。
6、最后在拆迁走户阶段，积极与拆迁人、被拆迁人、拆迁公司等多方协调、沟通，共同处理矛盾和问题，保证拆迁项目的正常进行。
二、某办公楼及酒店式公寓开发贷款项目评估
项目情况：
该项目位于昆明市，建设内容为办公楼、酒店式公寓及地下车库，项目从立项、用地规划、工程规划、土地有偿使用、施工许可等方面均已取得合法手续，并已经取得《国有土地使用证》。总建筑规模70000平方米，地上建筑面积50000平方米，地下建筑面积20000平方米，其中地上办公楼20000余平方米、酒店式公寓20000余平方米。
贷款企业是在昆明市新成立的房地产开发企业，经过几次股权转让为深圳某集团100%控股。该项目是承贷企业的第一个房地产开发项目。
项目特点及难点：
1、承贷企业为一新成立的房地产开发企业，因此对企业评价的内容需要关注关联企业，增加了分析的难度。
2、该项目是以合作开发为背景的项目，使得项目土地取得的合法性、合规性分析存在一定的难度。
3、项目评估基准日为2012年10月，市场前景的预测难度，而市场风险也是开发贷项目最主要的风险。
4、承贷企业与合作方的合作协议是影响财务测算的一个细节因素，对合作协议的调查研究成为项目测算的基础，同时也是项目风险点之所在。
项目的解决方案：
1、恪守评估程序，尤其注重现场勘察和市场调查。明确评估的，通过对承贷企业资信情况和开发贷款项目的市场与财务指标进行分析，对该项目可行性进行合理论证，为委托方了解承贷企业相关状况，正确评价项目的可行性和有关项目贷款的安全性提供决策参考依据。
2、针对承贷企业特点，通过承贷企业发展沿革的调查，弄清其产权结构。在对承贷企业进行自信评价的同时，更加关注其承贷企业股东的资信评价，包括股东基本情况评价、财务状况评价以及信用情况评价，来综合确定企业评价的结论，并对可能存在的风险予以提示说明。
3、根据了解的项目背景，通过沟通和调查，收集相关的资料，并对收集到的资料进行分析，提示存在的风险，并对影响项目评价的相关因素进行分析，并做出相应的调整。
4、从宏观到区域，从经济到房地产分层次对市场状况进行调查和分析。尤其是对项目所在区域竞争性物业进行调查，结合房价影响因素确定不同物业的预期价格，同时考虑到奥运会的影响因素，适当延长销售期，提高尾房率，并对项目的市场风险予以提示说明。
项目实施效果及评价：
通过我公司出具的开发贷款项目报告，项目客观的经济效益指标及对总体项目的综合评价，使委托方对项目有了整体的把握，使其决策依据充分而快捷，承贷企业在合理的时间内完成了其融资的目的。
我们的报告中对于市场风险的考虑，使得2012年底的房地产市场出现了微妙的变化，以及房地产调控期间销售的不景气造成的风险得到了一定程度的控制。
可提供的延伸服务：
1、作为开发贷款的担保方式之在建工程抵押，我们还可以提供抵押贷款抵押评估，可以做到抵押价值与担保风险的统一考虑。
2、我们还可以为委托方办理抵押登记提供辅助服务。
三、云南省某旅游房地产项目评估报告
项目简介：
该项目位于云南省，符合区域《旅游总体规划》，定位为草原旅游区，属于重点扶持的旅游开发项目。规划总开发面积1600公顷，主要建设内容包括：基础设施（含通路、通电、通上水）、公共服务区、生态运动（高尔夫球场）、主题公园（游乐园）、休闲广场、围栏牧场、温泉SPA、温泉酒店、度假酒店（温泉别墅）、高尔夫培训学校、体育训练基地、马术运动区、高科技农业示范区、高科技牧业示范基地等十五个大区域。本次融资范围为一期工程，总投资估算为330000万元。
委托方为一家在英国上市的房地产开发经营企业，本次融资拟在英国公开募集资金，要求评估团队具有“英国皇家特许测量师”资质，并提供中英文报告。
项目特点与难点：
1、项目体量巨大，经营品种繁多且用途特殊，项目的综合性较强，市场资料极度匮乏。由于融资服务工作介入时间较早，除已经完成的总体规划外，其他设计文件、合同等正在进行当中。
2、旅游区内多块土地尚未取得《国有土地使用证》、《农村土地承包经营权证》，且有少部分村民未拆迁，缺少具体数据。
3、旅游区土地利用、地价形成和地价影响因素等具有独特的特征，地价内涵难界定。
4、项目收益测算难度较大且来源多样，潜在变动性强，受季节影响也较强。
5、土地用途多样，有综合、别墅、酒店等，土地取得分为出让、租赁，各地块审批文件繁杂，建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、《国有土地使用证》、《农村土地承包经营权证》等要做到一一匹配。
项目的解决方案：
1、针对项目的特殊性，我公司组成专业团队，对项目进行了现场踏勘、资料收集、市场调查等准备工作，对单项功能物业的市场情况进行详细调研和综合分析，并将整个旅游区与国内类似项目进行横向比较、综合分析，结合类似上市公司的经营状况，合理推算投资估算及预测企业未来收益和经营费用，进行效益评价。
2、正确确定地价内涵。由于旅游资源的外部经济作用，旅游区内开发项目的用地收益要明显高于其他用地，开发完成后的房地产价值也明显高于同地区房地产价值，因此要注意区分旅游区内开发项目用地价格与旅游资源经营权价格。
3、对于众多的批准文件等资料，列表登记、归类，形成统计资料。
项目实施效果及评价：
该项目良好的经济效益指标及对总体项目的综合评价，吸引了众多投资机构，已经取得部分投资款项，海外公开募集资金正在动作中。
随着我国旅游业的快速发展，旅游资源的存在形式也分为以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源，共同繁荣旅游市场，旅游项目的总体价值和旅游区内的开发项目价值也需要充分体现，对促进旅游区内土地市场的发展、加大对外招商引资、加强国有土地资产的管理、促进旅游资源的开发等具有积极意义。
四、土地使用权出让底价评估
客户背景：
某国内大型房地产开发公司,具备在昆明的多年房地产开发经验，同时拥有雄厚的资金实力。
项目背景：
该项目土地使用权最初由昆明市某研究院以划拨方式取得，开发公司拟以公开出让方式获得此宗地的土地使用权。开发公司于2010年取得由市规委签发的《规划意见书》，并取得了由北京市发展和改革委员会签发的《关于某公司实施某项目土地一级开发项目核准的批复》、北京市国土资源局《关于授权某公司实施某土地一级开发的批复》，已经进行该地块的一级开发。现评估该宗地的土地使用权出让底价,为政府确定国有土地出让底价提供价格参考依据。
项目特点与难点：
1、开发商介入此项目时间长，付出的成本高，项目情况复杂；
2、目前土地使用权出让一级市场完全采用招拍挂等公开出让的方式，开发商对于价格的敏感性高，评估价值关系到开发商收回成本以及摘牌的难易程度；
3、项目前期情况复杂，涉及部门多，需满足各部门要求，协调各部门的关系。
项目实施方案：
1、项目前期与开发商以及市国土局、区国土局进行沟通协调，了解本项目以及开发公司历史情况，从多种角度获得资料，并对成本数据等进行审核；
2、组织该项目的相关材料报土地管理机构的相关部门，并就该项目的详细情况进行细致的沟通，在底价评估的方法和技术处理上得到相关部门的认可；
3、在工作的各个阶段，包括区国土局的地价初审会、土地整理储备中心的地价办公室会议以及市国土局的局长会，均做好会议前的汇报和沟通协调工作，确保评估底价能通过各级审核会。
项目效果评价：
1、通过周密策划确保该项目顺利通过地价审核会，为开发企业以客观公正的价格拿到该宗地的土地使用权，并保证了政府的土地收益，协调并保证了各方的利益；
2、该项目涉及到各级土地管理机构的多个相关部门，我公司不仅有效协调各方，取得他们的配合与支持，且均与之建立良好的合作关系，为以后进一步的合作创作优良条件
五、储备用地抵押评估
客户背景：
陇川县土地整理储备中心，该机构是陇川县国土资源局的直属事业单位，于2008年4月28日正式成立。2009年2月28日云南省土地交易市场正式挂牌。
项目背景：
该项目为陇川县土地整理储备中心首次将储备用地作为抵押物进行融资贷款，也是首次委托房地产评估公司进行储备用地抵押评估。
项目于2013年3月取得《国有土地使用证》，土地使用权人为北京市土地整理储备中心，登记地类(用途)为储备用地，使用权类型出让。该证书仅限于办理土地抵押登记，不作它用，使用期限二年。该项目地块最终将通过招、拍、挂程序出让给使用者。
项目特点与难点：
1、储备地评估在业内尚属新鲜事物，目前无任何相关指导意见，我公司要根据经验及现行的政策制定技术路线。
2、项目土地使用权尚未办理出让手续，确定其抵押价值要扣除若办理出让手续需补交出让金。
3、项目土地出让用途、规划容积率等情况尚无明确规定，评估需参考当地控制性详细规划的批复。
4、相关贷款银行缺乏对储备地抵押贷款的经验，对储备地评估异常关注。委托方急于取得贷款，评估报告是其先决条件。
项目实施方案：
1、收集所有已经出台的储备地相关政策，研究储备地的属性及特性，有针对性地制定评估技术路线。
2、现场查勘，认真核对项目地块在控制性详细规划图中位置，确定其用途，调查相关价值影响因素。
3、分别调查与项目地块属于同一供需圈，且用途相同、容积率相近的招、拍、挂出让土地及审定楼面出让金地块情况，对相关因素进行比较，基本确定其市场价值。
4、根据制定的技术路线完成储备地评估报告。
项目效果评价：
1、通过本次评估，形成了储备地评估的基本评估思路，总结为《储备用地抵押评估技术要求》一文并提交行业主管部门为行业内相关业务提供了参考。
2、该项目最终得到委托方及银行认可，公司与委托方建立良好的合作关系，为以后进一步的合作创造优良条件。
|
六、某发行集团改制土地评估项目 客户名称： 某发行集团 客户背景： 某发行集团（以下简称“某集团”）是在原某省新华书店、某省外文书店、某省出版外贸公司进行资产重组而组建的有限公司，该公司属于大型国有独资企业。 项目情况： 根据《中共中央办公厅、国务院办公厅转发〈中共中央宣传部、文化部、国家广电总局、新闻出版总署关于文化体制改革试点工作意见〉的通知》（中办发[2003]21号）文件精神，某省委、某省人民政府决定对某省的文化发行产业进行体制改革，将全省新华书店国有资产授权某集团经营管理。某集团负责对全省近20个市、90多个县(市、区)新华书店整体进行“事业单位转企业单位”改制。同时，根据中共某省委办公厅、某省人民政府办公厅《关于做好某集团改制和授权经营有关工作的通知》、某省国有资产管理委员会《关于某集团国有资产授权经营和整体改制有关问题的批复》、某省文化体制改革和文化产业发展领导小组办公室关于《某集团股改上市专题协调会议纪要》、某省国土资源厅《关于核准某集团改制土地资产处置总体方案的函》等文件精神，某集团特委托北京仁达房地产评估有限公司（以下简称“我公司”）对所涉及的土地资产进行评估，并办理土地估价结果初审、土地估价报告备案和土地资产处置方式批复手续。 项目特点及难点： 1、项目共涉及某省近20个市、90多个县(市、区)的700余处房地产，项目标的物分布范围广，项目的现场查看、市场调查工作需要的人力多，时间长；评估所需要的基础资料，如基准地价、征地成本、各项税费等，调查和获取难度大。 2、整个项目尚有大量土地未办理《国有土地使用证》，尚无法进行土地评估和进行初审、备案等工作，影响整体改制工作的进行。 3、在完成土地评估报告后，土地估价结果要经过当地国土局的初审，土地估价报告要经过省国土资源厅的备案，整个过程涉及的单位众多，沟通协调工作量大。 4、某集团改制土地评估工作，要经过的程序是现场查看→搜集资料→报告撰写→报告审核→打印装订→土地估价结果初审→土地估价报告备案及土地资产处置方式批复。这就意味着项目要在宗地所在的每个县(市、区)进行两次现场工作，现场工作耗时长。 项目的解决方案： 1、针对项目宗地数量多的特点，我公司成立专门的项目组，项目组由公司5名估价师组成。项目组由总负责人牵头，形成自上而下，分工明确，协调得力的工作小组，确保了项目的工作质量和工作进度。 2、针对项目分布范围广、所需基础资料多、需要至少两次下到各县(市、区)的特点，我公司作为项目的总负责机构，联合当地省一级土地评估机构作为牵头人，联合各县(市、区)的土地评估机构成为承担项目的整体，并确定了彼此的分工和任务。 3、针对项目尚有大量土地未办理《国有土地使用证》，我公司经和省国土资源厅协商，可先将已经取得《国有土地使用证》的土地使用权进行评估并办理初审、备案以及土地资产处置手续，为某集团成立股份公司创造条件；待其他土地完善手续后，可再进行评估、初审、备案以及土地资产处置手续。 4、针对项目分布广、工作量大、耗时长的难点，我公司项目组指定了详细、周密的工作方案和技术方案，严格明确各项工作的时间点，确保了项目的顺利进行。 项目的实施过程： 1、接受委托后的2天时间内，我们确定了项目组的成员、日程安排；确定了评估技术方法；项目组成员奔赴某省。 2、项目组分别和某集团、省国土资源厅、当地合作机构进行沟通，确定了项目的日程安排、报批的程序、各自的工作内容；在此基础上，形成项目的工作方案和技术方案。 3、各组成员奔赴现场，对申报的700余宗地进行现场查看、搜集资料、市场调查等工作。 4、各组成员撰写报告、完成内部三级审核、装订报告等工作，并协助某集团起草土地估价结果初审相关申请文件。 5、各项目组成员再次奔赴各县(市、区)，到当地国土局办理土地估价结果初审手续，首次完成98宗地的初审工作。 6、待某集团土地产权完善工作的逐步进行，我公司又再次完成200余宗地的土地估价报告的撰写、审核、打印装订、初审工作。 7、对于上述两次完成初审的土地评估报告，到省国土资源厅完成土地估价报告的备案和土地资产处置方式的批复工作。 8、随后，随着土地产权的进一步完善，我公司又分两次完成200余宗地、近200宗地的土地估价报告的撰写、审核、打印装订、初审、以及备案及土地资产处置批复工作。 项目实施效果及评价： 1、自2010年接受委托后，我公司选择资深估价师组成项目组，完成了某集团初次申报的700余宗地的现场查看、资料收集、价格测算、报告撰写等工作，并随着某集团产权完善的程度，项目组分别于2010年、2011年、2012年三次前往某省，完成了其中90宗地、200余宗地、近200宗地的土地估价结果初审和土地估价报告的备案和土地资产处置方式的批复工作。整个项目历时的时间长，我公司每次都能迅速组成项目组，完成土地评估报告，并协调各评估机构、各地国土局、省国土资源厅的工作，分三次在各县（市、区）国土局完成初审工作、分两次在省国土资源厅完成备案及土地资产处置批复工作。整个项目的运作，虽然历时时间长，但每一次我们都能迅速、顺利的完成工作，体现了我公司良好的技术能力、协调能力和顽强的工作作风。 2、整个项目的工作量大，我公司项目组对每一次的工作都进行了周密的安排。从时间上，要求每一阶段的工作都要按照时间点保质、保量地完成；从流程上，严格按照公司重大项目的评估流程，完成现场查看、市场调查、报告撰写、三级审核、校对、打印、装订等工作。项目组成员充分发扬了公司团队协作、连续作战的优良风格，按要求顺利完成了项目。 3、作为全国首批发行集团试点单位和全国文化体制改革试点单位，某集团的改制成为全国文化体制改革和文化产业发展的“标杆”。通过参与某集团改制土地评估项目，我公司积累了丰富的文化传媒行业改制、上市的评估经验，又相继完成了其它传媒公司的土地评估项目。 七、质量缺陷损失评估 客户背景： 该项目为昆明市中级人民法院委托项目，原告为当地某住宅小区居民，被告为北京市某大型房地产开发公司，该公司以高档住宅公寓为主要开发产品。 项目背景： 该项目位于市区内较繁华地段，区域内大多数住宅为上世纪70～80年代建成，以砖混结构6层板式建筑为主，由于开发公司新建成住宅楼较高，对当地一些住宅楼采光等情况造成一定影响，故由我公司对其采光等涉及到的缺陷损失予以评估，确定出由此造成的损失价值，为法院解决司法纠纷，确定房屋质量缺陷损失补偿金额提供参考依据。 项目特点与难点： 1、该项目首先要测算出假设在无损失情况下的市场价值，然后根据遮挡情况测算出其折损系数，最终确定缺陷损失价值。 2、遮挡物与被遮挡物之间存在一些不可移动的构筑物，对测量距离和角度造成一定难度； 3、对于原告方提出的住房环境、通风、居住舒适度等因素的影响，量化成价值量需要大量案例调查； 项目实施方案： 1、针对该项目的特殊情况与双方律师进行沟通，尽可能在现场了解双方意见，为公正、合理评估损失价值打好基础； 2、项目分两组人员，一组负责对其被遮挡建筑假设未存在缺陷损失情况下的市场价值评估工作，另一组负责其缺陷损失程度的测量、测算。 3、有关距离和高度全部测量，以长度反算角度。当场手绘草图，并标注所有测量数据，双方签字认可。 4、该项目提交后原、被告均无任何意见。 项目效果评价： 1、通过对被遮挡住宅自身特点及其周边区域的详细调查了解，评估出其客观市场价值，保证了之后损失价值的可依性。 2、对于矛盾尖锐的原、被告双方，我公司做到有效沟通，将冲突问题解决在前期，以便提交报告后双方都认可。 八、某基金管理公司（REITs）投资顾问服务 客户背景： 某基金管理公司（REITs）为一家致力于中国资产证券化的专业公司，专注于发行管理物业增值基金（REITs），为物业所有权人（或称业主）提供专业的增值服务。该公司对工业、基础设施开发建设、金融、房地产业、物流业、酒店等物业资产进行投资，将符合证券化条件的物业资产组合成资产池，发行基金。通过获取稳定良好的收益回报及流动性溢价，帮助物业所有权人实现不动产的价值增值。 服务内容： 我公司为该基金管理公司投资决策提供顾问服务。在该公司对工业、基础设施开发建设、房地产业、酒店等物业资产进行投资决策时，我公司通过全程参与为该公司投资决策提供咨询意见，包括前期物业勘查、房地产价值评估、项目评估、谈判顾问等服务。 项目特点及难点： 1、拟投资的物业资产分布广、类型丰富、规模较大、过程复杂、耗时较长。 2、拟投资的物业资产一般涉及不同交易方式，包括股权交易、投资入股、产权交易等多种方式，因此除了物业本身的调查、评估外，对物业持有者情况的分析尤为重要。 3、对于具体项目需要全过程介入，从投资准备阶段至投资决策实施阶段需要全程跟踪，才能为客户提供最适宜的顾问意见，因此需要与客户的密切沟通。 项目的解决方案： 1、我公司为该基金管理公司（REITs）的投资顾问服务配备团队，对人员进行统筹安排、优化配置，包括注册会计师、资产评估师、房地产评估师等资深专业人员，并且对不同项目分安排不同的工作组，以保证项目的顺利进行。 2、我公司为该基金管理公司（REITs）的投资顾问服务过程中，与该公司按时通过多种渠道进行沟通，包括定期召开碰头会、专题讨论会等形式。 3、对于拟投资的资产物业，根据其自身的类型、特点和你交易方式，提供定制化服务类型，通过对详细的现场勘查及调查，提供相应房地产价值评估、资产评估及项目评估报告。
|