关于商铺的分类——按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！
"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1、5万/平方米的商铺，最高可以卖到2、5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股
"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！
之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。
（4）、专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。
（5）、其他商铺-"一般股票"
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
商铺定价原则及一般方式
1、通过两个方面来定价：
（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期
（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性
2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0、5
3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价、金角银边,角间和边间的单价要高些、面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些、层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了、和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系
商铺定价的几个参考：
1、参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1、5----2、5倍;
2、依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;
3、根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格、
商铺定价的一些参考原则：
1、一层,二层的层差范围在25%-----40%
2、临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高
3、商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低
4、价格同商铺面积成反比
执行建议：
1、一拖二式的销售
2、带租约式的销售
3、返租销售
4、统一售后商业物业管理,统一招商
5、作好销售控制
定价方法参考
1、投资回报率法
投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法
周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法
产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
4、竞争分析法
竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。
5、区域价格走势法
区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。
以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。
尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）
在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。
4、 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。因此也没办法展开说。
存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。
酒吧：30—80元/平米·月；
KTV：20—40元/平米·月；
滑冰场：30元左右/平米·月；
游乐场、电影院：30—50元/平米·月。
餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。
一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；
西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；
小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；
重点餐饮如KFC和麦当劳：
KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；
麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。
很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。
餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。
房租和营业收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火锅20%-30%快餐及小吃30%
服装业态参考租金：
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。
在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。
独立童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。
内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。
古玩字画类参考租金：
商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，在福州古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米·月。旅游纪念品是否有店铺单独销售就不清楚了。
家电数码参考租金：
很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中想苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。
凡事无绝对，有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也有利于招商工作按照预定的规划进行，进行更好的品牌整合和整体经营管理，对商业的培养和持续经营有较大保证。