1、古建筑的相关概念
中国古建筑经过几千年的不断形成、发展、成熟、演变的过程，已成为世界上独具风格的建筑体系。在人类文明史上，唯独中国文明的建筑是以木结构为主，并影响到东亚、东南亚，成为东方建筑的代表。
以木构为特点的中国古代建筑在数千年的历史发展中，取得了很高的技术和艺术成就，是一份珍贵的文化遗产，不仅是现存的文物古建筑应该保存，现代社会中，在一定条件下合法合理的仿古建筑也值得发扬。
1.1中国古建筑的特点
引用建筑学泰斗梁思成老先生的一段话：“我国建筑，向以木料为主要材料。其法以木为构架，辅以墙壁，如人身之有骨节，而附皮肉。其全部结构，遂成一种有机的结合。然木之为物，易朽易焚，于建筑材料中，归于‘非永久材料’之列，较之铁石，其寿殊短；用为构架，一旦焚朽，则全部建筑，将一无所存，此古木建筑之所以罕而贵也。然若环境适宜，保护得法，则千余寿命，固未尝为不可能”。
从上面这段话可简要概括出目前中国古建筑的主要特点：以木为主要建筑材料；结构原则主要为梁柱式；一般使用年限较短，保养得好则可延长使用年限(长的可视为无限年)；存世数量不多；保养情况一般；价格较贵。
1.2中国古建筑的分类
按建筑风格划分：建筑具有表达精神意识的作用，在不同的时代则有不同的建筑风格。建筑风格的表现可以是多方面的：建筑的式样、建筑的整体造型，甚至是局部建筑构件的尺度等，都可以反应出一个时代特有的气度和文化特征。
按文化层次划分：中国古代文化形态大体分为三个层次，官文化、士文化、俗文化。官文化在建筑上表现为庄重、威严，以体现官府的权力，建筑物严格按等级制度进行规划建设；士文化在建筑上则体现为文人们高雅的审美追求，主要有私人园林、文人宅第、书院、书楼、风景建筑等；俗文化则表现为民间对美好生活的向往，建筑主要有民居、祠堂、会馆、店铺、民间寺庙等。
按地域文化划分：中国古建筑有明显的地域特征，各地的建筑有各自的特点，表达着各自的文化。在主体建筑结构上，北方建筑起源于“土”，南方的建筑起源于“木”。除了地理、气候、材料、构造对其产生的影响外，还有文化的因素。
按建筑式样划分：大的方面可以分为民居建筑、宗教建筑、戏园戏台、园林等。其中民居建筑按式样又可分为合院式、天井式、窑洞式、干栏式、土楼式、碉楼式、毡包式等；宗教建筑的主建筑一般为宫殿式，次建筑一般为硬山式，其中佛教建筑中有塔。
按构架体系划分：中国古建筑以木构架为主要结构体系。在这一体系中，又有抬梁式、穿斗式、井幹式三种不同的结构方式。除此之外，木架构结构还可建造三角、正方、五角、六角、八角、圆形、扇形、田字及其他特殊平面建筑和多层楼阁。
按是否文物划分：即分为文物古建筑和非文物古建筑。根据《中华人民共和国文物保护法》中的相关条款，国有不可移动文物不得转让、抵押；建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。非国有不可移动文物转让、抵押或者改变用途的，应当根据其级别报相应的文物行政部门备案；由当地人民政府出资帮助修缮的，应当报相应的文物行政部门批准。
2、中国古建筑评估概况
在社会经济和文化飞速发展的今天，对古代历史文化遗产的保护和继承日益重要，受到全社会越来越多的重视。于是从古建筑设计、到古建筑开发建设、运营以及古建筑的交易、评估等每一个领域，都需要有完善的体系、专业的技术和专业的人才。对于古建筑评估领域，存在着古建筑个体差异极大，市场上很难找到可类比的项目；古建筑的建筑结构及建筑工艺上蕴含着艺术成份，一般造价较高；古建筑的耐用年限不能按照普通房地产的去折旧等等情况；目前国内少数城市受市场推手的影响，古建筑交易政策放开，对评估亦有所启发，但每一套古建筑都是一段历史，有其特有的文化和艺术价值，这正是古建筑评估的难点和引发思考之处。
2.1古建筑评估的一般目的
房地产评估的目的有很多，但古建筑作为一种特殊的房地产，在法律上和评估技术上都受到一些制约。随着经济的发展，目前关于古建筑评估的市场主要出现在以下交易和城市改造两个领域。
交易：目前国内少数城市已开放了古建筑交易市场，然而由于古建筑个体差异极大，市场上很难找到可类比的项目，一般买方或卖方很难掌握其真正的价值；
城市改造：经济的快速发展也加快了中国的城市化建设进程，各地的旧城改造如火如荼；在城市改造中，散落民间的非文物古建筑受到了极大的威胁，是拆是保？拆要如何补？保要如何投资建设？其间都会涉及到价值评估。
2.2影响古建筑价格的因素
古建筑也是房地产，也存在影响其价值的因素。除了影响普通房地产价值的社会因素、经济因素、制度政策因素等外部因素，其自身因素对其价值影响更为复杂。区域因素中包括位置、交通、环境、外部配套设施等，其中环境对其影响较大；实物因素包含建筑的规模、结构、空间布局、设备、装修、外观、完损程度、通风采光、保温隔热、防水等，对于古建筑而言，还应当包含材质和工艺。
2.2.1古建筑周边的古环境
建筑与环境的关系密不可分。大多数古建筑都是在城镇或村落的群体之中，而古代城镇、村落的特点是房屋密集街巷狭窄，建筑就在密集的群落中相互依存。现今有些地方在保护古建筑的时候却把古建筑周边变成了现代氛围浓厚的区域，比如做广场或停车场，使古建筑脱离了其原应存在的古环境，即失去了其文化氛围，没有了这种氛围，古建筑本身的文化价值便大打折扣。
2.2.2古建筑的材质和工艺
中国古建筑主要使用的是木，也有砖、土、石等其他材料，在不同的地理气候条件下，古建筑的用材也非常多样化。木材既做结构材料，也可做围护和装饰材料，结构用材一般用杉木或楠木等树型较直、韧性好的材料，装修等用材则用樟木、榉木等材质较硬、纹理细、易雕刻的木材；石材多用于装饰，有宫廷建筑所采用的石雕装饰，有南方盛产石材区域的古民居建筑中的石地板、石墙等粗加工石料等等。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑结构的同一处，由于用料不同，其造价有着天壤之别。再者是工艺上的差别，中国古建筑雕梁画栋、亭台水榭，于细微处见真功夫；比如同样一扇窗，有无雕刻、雕功如何、甚至雕刻出自哪位名家之手，都会对价值产生较大影响。
2.3各种评估方法的使用及注意
古建筑，说到底它也是建筑物，具备房地产的属性，也可以适用房地产评估的一般方法。但是由于其历史久远、现存数量少、特异性大，而且兼具文物的属性，在价值成分中除了本身的经济价值，还有文化价值与艺术价值，所以在采用房地产评估的一般方法去评估古建筑的价值时，有许多细节需要注意；但实际操作起来，似乎每种方法对于评估古建筑而言都不是那么恰如其分，在运用这些方法的同时，我们也尝试摸索更为适合的评估方法。
2.3.1市场比较法
从估价方法的选用上来看，如果条件许可，市场比较法是最能体现建筑物公开市场价值的评估方法。运用市场比较法的前提条件是有一定数量的类似成交案例。对于古建筑的评估来说，这一点是比较难的。但随着市场的逐渐放开和相应政策的出台，我国某些区域对于古民居的交易逐渐增多，对于同区域的这一类古民居建筑，我们可以适当的采用市场比较法去评估其价值。
采用市场比较法首当其冲要选择可比实例、建立统一的比较基础。对于区域内分布较少或者个体差异极大的古建筑显然不适用。前述提到，目前国内少数城市政策放开，交易量较多，那么在这样一个特定的市场里，我们应先按照普通房地产选取可比实例的要求进行选择，当然在区域既定的前提下，这个选择仅限在物质实体可比上，因为每个古建筑的文化和艺术价值是不尽相同的，所以我们认为应该先就区域状况、物质实体状况等进行修正、调整，再来单独考虑其文化和艺术价值所在。
在选定了可比案例、建立了比较基准的基础上，下一个重点问题是选择比较因素并做修正调整。但是古建筑的风格多样，建筑样式千变万化，在选择比较因素时我们要根据估价对象与可比实例间的主要差异以及对价值影响较大的因素去考虑，修正调整的幅度也还是要从大量的市场交易数据中提炼出某种比较因素对于各类型古建筑的价值影响程度。
2.3.2成本法
在采用成本法时，因为古建筑的建筑材料、工艺等对其价值影响较大，一般使用重建价格标准。同时，我们在考虑工期、建安成本、利润、相关税费等也要有别于普通房地产。
关于建安成本，前文说到建筑材料和工艺的不同对古建筑价值有较大的影响。在建设过程的费用方面，比如人工，中国古代没有建筑学科、没有建筑师，只有工匠。也没有成体系的古建筑理论流传下来，目前国内古建筑设计、建造都是相当紧缺人才的行业，人力成本自然较高。同样，在建设过程当中的管理费用、其他不可预见费用等都会与普通房地产有较大差异。
关于折旧，如果从普通房地产折旧的角度去考虑，存世的古建筑几乎都早已没有价值，但事实上他们不仅有价值，而且经济价值极高，这正是由于古建筑具备文物的属性。按文物界“十清不如一明”的说法，存世时间越久远其价值也就越高，在我们看来，这个价值则应该是历史文化赋予古建筑的价值，如果剥离这一价值，则在用成本法评估时考虑的应该是“品相”，即古建筑保存是否完好。
开发建设过程中涉及到的各种费用、税费等，也要有别与普通房地产，应当参考与古建筑开发利用相关的法律法规等进行操作。
2.3.3假设开发法
这种方法多半用于待修缮的古建筑价值评估，大的思路是修缮完成后的古建筑价值减去修缮成本。从理论上讲，假设开发法是成本法的倒算，而且在使用假设开发法去评估古建筑时，修缮完成后的古建筑价值的确定和修缮成本的确定使我们又回归到了前述比较法和成本法。在使用假设开发法对修缮古建筑的评估过程中，我们还要考虑到还原历史原貌的问题，不能人为的改变该古建筑原来存在的古环境。这样也使得在针对不同的项目时，我们在建安成本的确定上还要仔细斟酌。
2.3.4收益法
现存的古建筑中有许多用做博物馆、旅游景点、书院茶楼、文化会所等商业经营性物业，并具有相应的收益能力。对于有收益或有潜在收益的古建筑房地产，可以采用收益法进行评估。
在对古建筑用做商业物业的评估中，我们认为古建筑的收益是其单纯房地产价值、文化价值和艺术价值共同作用而产生的收益，不必刻意去剥离，除非要单独评估其中的某一种价值。而且这种整体的收益正是我们能捕捉到的最真实反映古建筑价值的市场信息，刻意剥离反而容易产生较大偏差。反而报酬率是较难从市场上直接得到的，我们认为可以采用累加法或插入法，但通常来说古建筑的投资风险较普通房地产要高，其报酬率也应该有很大不同。
关于收益年限，要视古建筑的维护保养情况而定。一般古建筑只要保养得当，可以有百余年甚至千余年的寿命，且年代越长的古建筑其经济价值越高。因此在采用收益法时可以将收益年限视为无限年。
2.3.5借鉴无形资产评估方法开展对古建筑的评估
以上所述的各种评估方法中，共同指向了一个焦点问题，即依附于古建筑的文化价值和艺术价值。无疑，这也是造成古建筑难以采用普通房地产评估方法去操作的真正原因所在。考虑无形资产的价值体现在无形资产所拥有的超额获利能力，这一点与古建筑的文化和艺术所带来的超额获利能力极为相似。所以对于古建筑的文化和艺术价值，可以参照资产评估中的无形资产评估方法去进行操作，其中用收益法评估无形资产价值中的分成率法和要素贡献法有较大的参考意义。