从2008年10月，中国土地估价协会发布了中估协发[2008]30号文〈关于推广土地估价报告质量评审标准的通知〉起，2009年11月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会〈房地产估价报告评审标准（试行）〉（征求意见稿）也开始正式征询意见，自此，中国房地产和土地估价开启了意在提升行业整体技术水平的报告评审的规范化和专业化工作。该项工作从推广到与机构资质评审、资信评级挂钩，客观上发挥了强制机构和估价师对评估报告和评估方法的研究投入，对提高整个行业的水平和能力起到了关键性的作用。
评审工作从初期的规范性评审到现如今的关注内容、关注依据的充分和合理、推导过程科学和严谨等，评审的专业性、精细化不断的加强。做为机构的估价师，除了一方面感受到评审所带来的压力的同时，也使我们更多的关注到评估方法使用中的一些细节问题、关键参数的探讨和研究。由于种种原因，目前大部分的机构和估价师常用的估价方法一般是市场法（房地产、土地）、收益法（房地产）、假设开发法或称剩余法（土地，静态）、成本法（房地产、土地）、基准地价修正法（土地）。其中对市场法、收益法、基准地价修正法，包括待开发用地的剩余法的使用相对来讲有比较成熟的思路和要求。但有些方法，如房地产估价中的收益剩余技术，土地估价中的房地产出租或经营模式下收益法、现有房地产项目的剩余法等，虽然〈城镇土地估价规程〉和〈房地产估价规范〉都有提及，但因为缺少实践积累，少有研究的缘故，在某些参数和项目的理解和运用上存在较大的分歧。客观上要求我们对这些问题的深入分析和探讨，提高对估价技术和方法使用的能力。限于研究的局限，本文仅对土地估价中现有房地产项目的剩余法的使用进行一些讨论和辨析，指导估价技术人员合理使用该方法。
关注此方法的使用一方面是中国土地估价协会的〈土地估价报告评审规则〉，其次是地价监测评估（目前是建成区地价监测评估主要方面之一），再有就是现实工作中常常需要单独求取建成区土地价值等等，使我们迫切需要理清该方法使用中对一些关键问题的认识，正确使用剩余法评估现在房地产项目的土地价值。
通过搜集相关的资料，我们发现虽然房地产和土地估价都有剩余法（房地产估价目前称假设开发法），但对剩余法的此种使用有着天壤之别的处理。
房地产估价：假设开发法的定义是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用的估价对象为“待开发房地产”，对于旧房适用的情况是旧房重新改造或改变用途成新房。
土地估价：剩余法又称假设开发法，其定义是：在预计开发完成不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格方法。结合评审标准，土地估价的剩余法不仅适用于待开发用地评估，还可用于现有建成房地产项目的土地价值估价。
由此可见：虽然都称之为假设开发法，但在适用对象上房地产估价和土地估价理论有着明显的不同。但我们在此不讨论理论和依据的孰是孰非，仅理清思路，正确使用方法进行估价工作。
对剩余法评估现有房地产项目的土地价值：〈城镇土地估价规程〉只有简单的几句话，一个公式：土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费。和如何确定房地产交易价格的方法。
而土地估价报告评审标准对该方法的操作作了进一步的细化和规范：
剩余法（适用于已建房地产用地）：
1、 不动产总价估算
2、 房屋重置价格估算：包括建安成本、专业费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等
3、 房屋折旧
4、 房屋现值
5、 交易税费：销售费用、销售税费及计算（若用收益法估算不动产总价，该项不考虑）
6、 地价测算
至此，看似已建房地产用地剩余法估价并没什么特别的地方：先采用市场法或收益法或其他方法求取房地产总价，然后用成本法求取现有建筑物的重置成本价格，再扣除折旧，扣除交易费用就得到了土地价值。相对于待开发用地只是多了折旧的求取和扣除。但就是这一点的不同，在实际工作中却引发了估价师们对许多问题的分歧和讨论。因为在房屋的重置价格测算中管理费用、投资利息、开发利润的计取基数不同，测算所得的地价也会相去甚远。认真分析，大家发现主要的问题来自于我们对开发利润的认识和处理。房地产整体价值并不是简单的地价和房价的组合，那么如何在估价中合理的分割两部分的价值，就成为争论的焦点。
在此问题上我赞成〈成本法与剩余法计算公式深入剖析〉（韩铁涛）一文中的观点：即把除了土地市场价值之外的所有各项价值归入建筑物实体价值。论文中的理由主要有3个：一是房地产价值因建筑产生而产生，因建筑折旧而减少，在不考虑外部增减值的前提下，房地产价值变动取决于建筑物的状态；二是实际操作中的地价定义，类似项目地价定义应是X通一平下空地的价值；三是依据美国的房地产估价是把投资利润归为“企业家激励”，归入建筑物总成本。这样处理，对我们正确使用成本法也有了更清晰的思路，同时在房地产估价中使用收益法剩余技术求取土地价值和建筑物价值时也能够得心应手。
关于扣除相关税费的问题，业界也是有争论的。我们认为：当用市场法求取房地产总价时，需要扣除作为受让方缴纳的税费，原因是市场以此价格成交时包含了受让方所应承担的税费，当用收益法求取房地产总价时，这个价值未包含转让房地产所应承担的税费，所以无需扣除，这个问题其实也是我们在使用假设开发法时以收益模式预测开发完成价值时是否需要计算销售税费的症结所在。
在这些讨论和探讨中，我们发现虽然有比较成熟的房地产和土地估价理论，但在估价实践中仍然有许多值得深入研究的领域，行业从业者须抱着专业的态度，不断在实践中对估价的技术和方法进行研究和探索，以期让评估过程更有说服力，估价结果更客观、合理。